배포 : 2021. 10. 04(월)

보도 : 2021. 10. 05(화) 질의 직후

담당 : 보좌관 장흥배 010-2700-8937

공공개발로도 개발이익 사유화 못 막아

용혜인 “토지임대부 공공임대와 토지보유세가 대장동 논란의 대안”

• 100% 공공개발해도 분양권자가 개발이익 대부분 가져가는 구조
• 재정건전성 미신 집착 버리면 국채 발행으로 공공이 재원 조달 가능
• 토지임대부 공공임대 성공하려면 토지보유세로 날뛰는 지가 잡아야

국회 기획재정위원회 소속 기본소득당 용혜인 의원은 10월 5일(화) 진행된 기획재정위원회 국정감사에서 최근 큰 논란이 이어지고 있는 대장동 개발이익 특혜 논란과 관련해 홍남기 경제부총리를 상대로 “토지임대부 공공임대의 확대를 통한 도시개발이익의 사유화 방지, 지가 안정을 위한 토지보유세 도입”을 강력하게 주문했다.

이날 질의는 2020년 현재 전국에 진행되고 있는 도시개발사업의 전체 현황을 보여주는 것으로 시작했다.(그림1. 대한민국 도시개발사업 추진 현황). 전국에 민간개발 193개, 공공개발 90개 등 286건의 도시개발사업이 진행 중이며, 그 규모는 99만4천 제곱미터로 대장동 개발 면적의 100배가 넘는다. 대장동 개발이익 규모 추정액 약 1조원을 진행 중인 전국 도시개발사업에 적용하면 100조원의 개발이익이 나는 도시개발사업이 현재 진행중이다.

용 의원은 일각에서 주장하듯 민간개발 대신 100% 공공개발을 하면 개발이익을 100% 공공이 환수하게 되는가? 라는 질의부터 시작했다. LH가 100% 공공개발을 하게 되면 민간개발보다 조금 더 저렴한 가격으로 토지를 수용해 조금 더 저렴한 가격으로 민간에 주택을 분양하게 되는데, 결국 이 경우 개발이익은 분양권자에게 대부분 돌아가게 된다는 것이 용 의원의 문제의식이다. 100% 민간개발로 하거나 (대장동의 경우처럼) 민관합동으로 하게 될 경우 귀속되는 개발이익의 구성이 바뀌기는 하지만 어느 경우도 개발이익의 진정한 공공 환수와는 거리가 먼 결과가 도출되는 것은 마찬가지다. 그리고 어느 경우든 주택을 분양받을 재력이 없는 무주택 서민들이 최대 피해자가 될 수밖에 없다.

용 의원은 “100% 공공개발을 한다고 해도 개발이익의 사유화를 통한 서민 주거권의 악화라는 근본적 문제는 전혀 해결되지 않는다”면서 “민간에 택지를 매각(분양)하는 순간 개발이익의 사유화가 진행된다”는 점을 지적했다. 용 의원은 대안으로 “공영개발을 하되 택지를 매각하는 대신 공공이 보유하면서 토지임대부 주택을 확충할 것”을 제시하였다.

이 때문제가 되는 것은 공공의 자금 조달 능력이다. 실제로 공공의 자금 부족을 이유로 도시개발사업에서는 공공개발보다 민간개발이 갈수록 비중이 확대되는 추세다. 용 의원은 “이자율이 저렴한 국채를 발행해 재원을 마련하는 것은 국가가 토지라는 대응성 자산을 보유하기 때문에 공공의 실질적 재정건전성을 악화시키지 않는다”면서 “이렇게 될 경우 토지임대부 주택의 입주자들은 사실상 국채 이자율을 토지임대료로 부담하면서 지금보다 훨씬 저렴한 비용으로 주거 안정을 도모할 수 있게 된다”고 말했다.

그러나 토지임대부 공공임대가 확대되기 위해서는 이미 오를대로 오른 지가의 하향 안정화가 전제되어야 한다. 이를 위해 용 의원은 평소의 지론인 토지보유세를 대안으로 제시하였다.

용 의원실이 최근 추계한 부동산 가치상승분과 이에 대한 총과세 자료에 따르면, 2007년부터 2018년까지 부동산 가치상승분은 3,852조원이다. 12년 연평균으로는 321조원이다.(그림 2. 부동산 가치상승 및 부동산 총과세 현황). 곽상도 의원의 아들 퇴직금 50억원은 말할 것도 없고 대장동 민간사업자들이 가져간 약 4,000억원 조차도 부동산 가치상승분에 있어 조그만 점에 불과하다. 그러나 이렇게 막대한 부동산 불로소득에 대한 총액은 492조원으로, 실효세율이 12.8%에 불과하다.

용 의원은 “이 정도의 과세로 날뛰는 부동산 가격 상승을 잡을 수 없다”면서 “가격 안정화 효과가 큰 보유세를 가격 상승의 주범인 토지에 부과하여 지가 안정을 도모해야만 토지임대부 주택을 포함한 주거 공공성 정책이 가능하다”는 점을 강조했다.

용 의원은 홍남기 경제부총리에게 임기 중 이들 두 가지 대안에 대한 연구를 시작할 것을 주문하는 것으로 이 질의를 마쳤다.

<그림1> 대한민국 도시개발사업 추진 현황

<그림2> 부동산 가치상승 및 부동산 총과세 현황